Новости и статьи

Верховный суд сообщил, как стать владельцем чужого жилья Приобретательная давность...
Исковое заявление от 1000 рублей. Уважаемые жители Москвы и Московской области...
В ГД внесен законопроект о наказании за незаконную магическую деятельность...

Порядок расчетов при покупке, продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дома, участка).

"Изучив статистику посещения данной страницы мы пришли к выводу, что очень многих волнует данный вопрос расчета за недвижимость. Нижеприведенная статья довольно хорошо разъясняет данный порядок, но существуют разные нюансы, в зависимости от ситуации. 

Мы предлагаем Вам получить на приеме личную консультацию, с более подробным разъяснением данного вопроса. Стоимость консультации всего 500 р. За эти деньги Вы получите уверенность в себе при совершении сделки.

Приятного чтения."   

Существует множество вариантов расчетов при совершении сделок с недвижимым имуществом (квартирой, комнатой, домом, участком).

Самые распространенные варианты:

- наличными средствами, в момент совершения сделки;

- расчеты производимые через банковскую ячейку.

Рассмотрим плюсы и минусы каждого вида расчетов.

При расчеты наличными средствами желательно делать проверку денег на специальном оборудовании, т.к. в настоящее время очень хорошо научились подделывать денежные знаки. Для этого можно использовать простую счетную машинку. Особенно это выгодно, если сумма большая и расчеты производятся мелкими купюрами.

К минусам данного вида расчетов можно отнести и опасность транспортировки денежных средств как и для покупателя, так и для продавца, который после совершения сделки выйдет с деньгами на улицу.

В большей степени рискует в данном случае покупатель. Рассмотрим такой вариант: Деньги переданы, документы сданы на регистрацию в регистрирующий орган, расписка о получении денег получена. Регистрация пошла не так как бы хотелась, причины могут быть различными: предоставлен не полный объем документов, предоставлены не те документы, ошибки в договоре купли-продажи и пр., что сопровождается приостановкой регистрации данной сделки до исправления ошибок. А за это время продавец решив отпраздновать удачную продажу напивается и его грабят и причиняют телесные повреждения не соразмерные с жизнью, умирает.

Без личного присутствия продавца не возможно исправить все ошибки и зарегистрировать право. Ваша недвижимость не регистрируется и требовать в этот момент возврата денег неского.

Случаи бывают разные и можно также попасть просто на мошенников. Они с деньгами скрываются, а недвижимость не регистрируется.

С другой стороны деньги получены и покупатель спокоен.

Самый надежный способ расчетов – расчеты через банковскую ячейку.

Здесь перестраховываются и продавец и покупатель.

В банке очень удобно проверять подлинность денежных купюр. Так же это практически исключает транспортировку денег, т.к. их можно получить в кассе и там же положить их на свой счет.

Заключается договор аренды банковской ячейки, по которому продавец и покупатель совместно закладывают деньги в ячейку. Доступом в эту ячейку для продавца будет служить документ удостоверяющий личность и договор купли-продажи, прошедший регистрацию в регистрирующем органе. Доступ продавца осуществляется в весь период срока аренды ячейки, и только один или два дня дается покупателю для изъятия денег из ячейки в случае не регистрации договора купли-продажи и не перехода права собственности на данный объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, участок).

Можно сделать вывод, что продавец пока не пройдет регистрация не получит доступ к денежным средствам, а если регистрация не произойдет, то вообще не увидит денег.

После выемки денег из ячейки продавец может в этом банке либо положить себе на счет либо сделать перевод в другой банк. Что очень удобно.

Минусом можно считать расходы на аренду банковской ячейки. В основном эти расходы ложатся на покупателя, но взаимному соглашению расходы могут быть распределены пополам.

Возможен перевод денежных средств со счета на счет.

 Для этого желательно прописать в договоре купли-продажи с какого счета и на какой счет будет сделан перевод денежных средств, что облегчит доказательство осуществления расчетов по данной сделке.

Важным условием будем считаться момент перевода денежных средств. Если денежные средства будут переведены после регистрации договора купли-продажи, то свидетельство на собственность будет выдано с обременением. И после перевода денег необходимо будет написать в регистрирующий орган заявление от продавца о получении денег и о снятии обременения.

Если расчет происходит с рассрочкой платежа, то действует такое же правило как и об оплате после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Но это уже совсем другая статья.

Надеюсь я оказался Вам полезен.

 

Соотношение правового режима земельного участка и недвижимого имущества на нем

Пересечение прав на земельные участки и прав на недвижимость на таких участках создает определенные проблемы в регулировании этих отношений, пока еще недостаточно разработанных в науке гражданского и земельного права.

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права[1]. Она появилась лишь в «Законе о собственности в РСФСР»[2], а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» 1991 г.[3] В связи с этим в юридической литературе, несмотря на важность указанной темы, было чрезвычайно мало работ, посвященных правовому режиму земельных участков и правовому регламентированию отношений связи участков с недвижимостью на них.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в статях 129 и 130 ГК РФ.

Среди недвижимого имущества гражданское право выделяет простые и сложные виды недвижимого имущества.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в статье 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т.д. Такой объект представляет из себя единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения должны быть признаны сложной вещью, т.к. части, ее составляющие, разнородны - земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Указанное правило распространяется также на традиционное для гражданского права деление вещей на главную вещь и принадлежность. Принадлежность служит главной вещи и имеет общее с ней целевое назначение (ст. 135ГКРФ).

По общему принципу принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи. Однако стороны могут договориться о том, что право собственности переходит только на главную вещь либо только на принадлежность.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

-   недвижимого   имущества   как   имущества,   отделение   которого   от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его

назначению;

- делимой вещи, т.к. возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;

-   сложной  вещи,  т.к.  образуют  совместно  с  землей  единое  целое, используемое как одна вещь;

-   принадлежности   к   земле,   т.к.   связаны   с   ней   общим   целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Как уже отмечалось выше, неделимыми (в соответствии со ст. 133 ГК РФ) признаются те вещи, раздел которых без изменения их назначения невозможен. Остальные вещи считаются делимыми. В ряде случаев признание вещей неделимыми определяется законодательством. Так, признаками неделимости по закону наделяются участки земель фермерских хозяйств, что означает, что земли фермерского хозяйства не могут отчуждаться при выделении наследства. Существуют законодательные ограничения в делимости земельных садовых участков, определяемые минимальными размерами их возможного самостоятельного использования.

Деление вещей на делимые и неделимые имеет важное правовое значение, особенно при решении вопроса о собственности двух и более лиц (общей собственности), что достаточно часто встречается при рассмотрении в судах дел о правовой принадлежности сооружений.

Если общая собственность является долевой, и каждый сособственник имеет свою установленную долю, например, половину или треть, то любой из сособственников может заявить о необходимости выдела своей доли в натуре. Делимые вещи в этом случае легко могут быть разделены, неделимая же вещь целиком передается одному из сособственников, а другим, в соответствии с нормами ст. 252 ГК РФ, выплачивается денежная компенсация за их часть.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что земельный участок с

находящимися на нем сооружениями признаются делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, т. к. сооружения без земли потеряют не только свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Следует обратить также внимание на то, что в случае подобного раздела невозможно адекватно оценить размер долей, т. к. определить, какова ценность самих сооружений отдельно от земли, зачастую, не представляется возможным.

Недвижимость в виде построек и сооружений на земельном участке в связи с их характером, как правило, не имеет ограничений в гражданском обороте в связи с их публичной значимостью и публичным интересом, как это имеет место в отношении земельных участков.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Специалисты в области гражданского права обычно воспринимают недвижимость прежде всего в виде земельного участка. Как подчеркивает В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ: «Недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553 ГК РФ)»[4].

Под оборотоспособностью гражданское законодательство понимает возможность перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, при наследовании или реорганизации юридического лица), а также возможность отчуждения этих вещей по договору купли-продажи, мены или дарения.

Оборотоспособность зданий, сооружений и строений является объектом гражданского права и регулируется в основном гражданским законодательством Российской Федерации.

С точки зрения гражданского законодательства, к оборотоспособным недвижимым вещам, кроме сооружений, ГК РФ (ст. 130) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (леса, здания и сооружения). Отсюда проистекает деление недвижимых вещей на три группы в зависимости от оборотоспособности этих вещей: свободно обращающиеся, ограниченные в обращении, полностью изъятые из оборота.

Большинство вещей в гражданском обороте обращаются свободно. Таким образом, свободный оборот вещей является общим правилом гражданского законодательства. Некоторые виды объектов могут принадлежать только специальным субъектам, например, только государственным организациям, или только российским гражданам и юридическим лицам, либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. К числу таких объектов относятся оружие, право пользования природными ресурсами территориальных вод, континентального шельфа и экономической зоны РФ.

В соответствии с гражданским законодательством порядок ограничения оборотоспособности должен быть предусмотрен законом. На уровне закона должны быть названы те критерии, по которым будут определяться виды объектов, ограниченные в своей оборотоспособности. Сами же виды объектов, ограниченных в обороте, могут регламентироваться и подзаконными нормативными актами, если издающие их органы были управомочены на то законом.

Чаще всего подобные ограничения содержатся в постановлениях Правительства РФ. Примером может служить постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 года № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена»[5]. Этим постановлением, например, ограничена реализация редкоземельных и цветных металлов.

Среди объектов, ограниченных в обороте, гражданское законодательство выделяет природные ресурсы. Как и другие объекты, они могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. К таким объектам ЗК РФ отнес, например, земельные участки, занятые водными объектами, предоставленные для нужд транспорта, связи, обороны и безопасности и др. (ст. 27 ЗК РФ).

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает ограничения в обороте сооружений, если это не предусмотрено специальным законодательством. Следовательно,   если   иное   не   предусмотрено,   сооружения   находятся   в свободном обороте. Земельный кодекс РФ также не устанавливает ограничений на порядок оборота сооружений, а устанавливает только, как отмечалось выше, на порядок оборота земельных участков. Таким образом, сооружения могут быть отнесены к категории объектов, находящихся в свободном обороте.

Следует также отметить, что поскольку сооружения являются недвижимым имуществом, т.е. тесно связаны с землей, оборот сооружений может ограничиваться вследствие ограничения оборота земельных участков. Возможность ограничить отдельные категории земель в обороте или изъять их из оборота предусмотрена также ст. 260 ГК РФ. Возможность изъятия из оборота отдельных категорий земель предусматривается и другим, в частности, природно-ресурсным законодательством. Так, например, не допускается совершение сделок (в том числе, и с земельными участками), если они могут повлечь за собой отчуждение водных объектов (ст. 22 Водного кодекса РФ) и т.п.

Таким образом, можно сделать вывод об исключительном характере норм гражданского законодательства, регулирующих оборот природных объектов. Как и другие исключительные нормы гражданского законодательства, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, не являются распространительными. То есть исключить из оборота отдельного рода вещи, например, природные объекты, можно только в порядке, предусмотренном законом с составлением соответствующего списка объектов. А все изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе. Например, Лесной кодекс Российской Федерации в ст. 12 запрещает оборот лесного фонда. Что касается оборота сооружений на землях городских поселений, то в настоящее время не существует запретов на их оборот.

В целом и гражданское право, и земельное право регулируют зачастую одну и ту же группу отношений, и задача законодателя состоит в том, чтобы согласовать эти нормы. Тем более, что земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Статья 129 ГК РФ прямо указывает, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». С принятием Земельного кодекса РФ, где четко прописаны нормы земельных правоотношений, данная проблема получила свое решение. Законодателю лишь осталось согласовать некоторые нормативные акты с ЗК РФ (чтобы окончательно устранить расхождения), а также принять ряд новых нормативных актов, которые призваны заполнить существующие пробелы в законодательстве.

Например, необходим федеральный закон о территориальном зонировании. Целевое назначение земельных участков определяется его категорией, поэтому этот закон очень важен. Вопросы целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, перевода в иные категории особо ценных земель должны быть тесно связаны с качеством земель сельскохозяйственного назначения, с их природным плодородием. В рамках территориального зонирования очень важен вопрос зонирования земель сельскохозяйственного назначения.

Формирование единообразно регулируемых гражданских и земельных правовых отношений необходимо по ряду причин. Прежде всего, это необходимо в случаях, когда регулирование отношений по использованию земельных участков и недвижимости на них тесно соприкасаются и должны единообразно решаться с учетом интересов субъектов гражданско-правовых и земельно-правовых отношений.

Важной задачей в этом направлении является формирование правовой концепции единого объекта недвижимости на основе права на земельный участок. В настоящее время в ЗК РФ (ст. 35) закреплен принцип единства земельного участка и недвижимости на нем. Он в законе выражается в том, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, указанных федеральным законом.

В п. 2 статьи 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте (ст. 552 ГК РФ) предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Гражданское право (ст. 549 ГК РФ) устанавливает общее правило договоров об одновременной купле-продаже недвижимого имущества, когда

продается и земельный участок, и недвижимость, находящаяся на нем. И в этом случае, как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ, «продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество». И если в договоре не предусмотрено иное, то это правило относится и к продаже предприятий.

Гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее куплю-продажу недвижимости на земельном участке, с самого начала не согласовывалось с земельным законодательством о правовом статусе и обороте земельных участков. Это потребовало принятия в земельном законодательстве корректирующих норм, что и было сделано на уровне Указов Президента РФ. Был принят ряд указов о праве на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности[6]. Затем, поскольку существовавший порядок вначале не соответствовал нормам земельного законодательства о переходе земельных участков собственникам приватизированных предприятий, были приняты нормативные акты о приватизации земельных участков под объектами недвижимой приватизированной собственности на них[7]. Эти акты создавали возможность согласовывать порядок приобретения собственниками недвижимости, расположенной на земельных участках, этих участков в собственность.

Проблеме регулирования отношений перехода права собственности на земельный участок и недвижимость на нем в виде зданий, строений и сооружений в земельном законодательстве была посвящена ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., где определялось, что с переходом собственности на строение от одного субъекта к другому переходит и право на земельный участок.

Дальнейшее развитие этого положения нашло отражение в п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В ней регулировались и отношения при переходе недвижимости на земельном участке к нескольким собственникам. В этих случаях порядок пользования определяется в соответствии с учетом пропорций долевой собственности на эту недвижимость.

С принятием ЗК РФ земельное законодательство, а затем и гражданское законодательство стали переходить к регулированию отношений, касающихся земельных участков и других объектов недвижимости на них с учетом взаимодействия, специфики каждой отрасли, применяемых в них правил и методов правового регулирования.

Что касается гражданского законодательства, то в действующий ГК РФ были включены статьи 271-273 о пользовании земельным участком собственником недвижимости, о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, о переходе права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

Таким образом, регулирование этих взаимосвязанных отношений осуществляется и гражданским и земельным законодательством.

Земельное законодательство стоит на той точке зрения, что отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения или сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение и сооружение - один из спорных вопросов в гражданском и земельном законодательстве. И здесь, прежде всего, затруднительно решить вопрос о том, что является в таких случаях главной вещью, а что - принадлежностью. По правилам гражданского права принадлежность должна следовать судьбе главной вещи. На практике обычно взвешивается соотношение стоимости или цены того или иного объекта и в зависимости от этого принимается решение о следовании строения земельному участку или наоборот.

Законодательство о приватизации утвердило практику следования земельного участка судьбе приватизированного недвижимого имущества на земельном участке. По этому поводу издан ряд правовых актов. Это проистекает из того, что недвижимость на земельном участке в большинстве случаев дороже, чем стоимость земельного участка. Такой подход ведет к расширению прав собственников недвижимости на земельном участке в закреплении за ними права на приобретение в собственность не только земельного участка, находящегося под недвижимостью (на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник), но и прав на землю, необходимую для развития предприятия, осуществления реконструкции, ремонтных и других работ.[8]

Природа этих прав зависит в том числе и от того, является ли   продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В таком случае, передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.).

Когда же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

Свою специфику в оборот недвижимости привносят и нормативные акты о приватизации недвижимости. Важное значение здесь имел Указ Президента РФ «О продаже земельных участков гражданским и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», изданный еще в 1992 году[9] (указ утратил силу, но нормы данного указа перешли в современное законодательство), которым было провозглашено право приватизированных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа был определен в «Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года»[10].

Согласно этим положениям любой собственник строения, здания, сооружения имел право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевалось противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и земельный участок под ним.

Законодатель в тот период считал, что частная собственность на единый объект недвижимости, включая земельный участок, может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится в полной собственности.

Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по

частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города.

Единый участок предприятия также можно было выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит, оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом, предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку. Это, впрочем, возможно только тогда, когда под каждым строением выделен отдельный земельный участок. В остальном же порядок выкупа устанавливается законодательством.

Вопрос о том, по какой цене выкупается земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

После принятия Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»[11] и вплоть до принятия Указа № 1535 «Об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года»[12] действовала норма, по которой земля выкупалась по цене равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия.

На том этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом РФ «О плате на землю»[13]. Согласно этому закону каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июня 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

Указом Президента РФ от 22 июня 1994 № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено, что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течение установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

В 1994 году были приняты поправки к закону «О плате за землю». Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле: величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.[14]

Упомянутый выше Федеральный закон «О плате за землю» установил, что размер выкупных платежей для собственников находящихся на них строений устанавливается в зависимости от численности населения.

Все вышеуказанные нормы действовали до принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В ст. 36 ЗК РФ и ст. 2 названного закона четко сформулированы правила продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственниками зданий,

строений и сооружений, расположенных на них.

Недвижимым имуществом особого рода являются предприятия. До введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ предприятия были разновидностью юридических лиц, то есть субъектов гражданских правоотношений.

В настоящее время предприятия представляют из себя имущественный комплекс, т.е. объект гражданских правоотношений. В состав этого комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие либо его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), а также другие исключительные права[15].

Помимо предприятий как объектов гражданских правоотношений, ГК РФ указывает также на наличие предприятий как субъектов этих отношений. Такими субъектами являются прежде всего государственные унитарные и казенные предприятия (ст. 48 ГК ).

Как и любая разновидность имущества, предприятие может быть продано или передано на любом вещном праве, а также в порядке наследования или при реорганизации юридического лица. Продажа предприятия в основном осуществляется в том составе имущества, который указан в ст. 132 ГК РФ. Однако при передаче этого имущества могут быть указаны дополнительные передаваемые при этом права или, наоборот, те права, которые не передаются. Например, при передаче в собственность зданий и сооружений в порядке приватизации земельный участок, а значит и находящиеся на нем сооружения, могут быть переданы в постоянное или временное пользование.

При этом предусмотрено, что приватизация имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, долей в праве собственности на земельные участки, а для находящихся у унитарного предприятия - на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

Рассматривая сельскохозяйственные предприятия как комплекс недвижимого имущества, мы не выделяем его среди таких комплексов и считаем, что его правовой режим регулируется, как и всех других предприятий, статьей 132ГКРФ.

Особым же режимом пользуется фермерское хозяйство как комплекс недвижимости (земельный участок и недвижимость на нем). Его режим устанавливается как статьей 257 ГК РФ, так и Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 г.[16]

И хотя это хозяйство в гражданском законодательстве не определяется как юридическое лицо, а лишь как приравненное к нему, оно считается по всем признакам отвечающим характеру предприятия, имущество которого (в основном по стоимости и размерам) состоит из недвижимости (земельный участок, постройки), а также движимого имущества в виде средств производства. Вместе с тем этот комплекс недвижимости находится в собственности и главы крестьянского хозяйства (земельный массив хозяйства) и общей собственности членов крестьянского хозяйства на остальное движимое и недвижимое имущество. В этом смысле этот комплекс не един. Однако законодательство придает ему определенное единообразие, устанавливая для него режим неделимого земельного массива. Он един в системе налогообложения, в качестве субъекта кредитных и иных договорных отношений, выступая от лица крестьянского хозяйства.

Вместе с тем, статус упомянутого хозяйства даже по сравнению со статусом любого другого предприятия значительно больше зарегулирован.

Данное хозяйство иногда ограничено в правах, именно в качестве крестьянского хозяйства, а подчас и обладает льготами тоже как крестьянское хозяйство.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 33) предельные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как, впрочем, и для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства соответствующими нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых для названных целей бесплатно, устанавливаются в зависимости от формы собственности на земельные участки законами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельный участок как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п.

Есть свои особенности и в правовом режиме использования земельных участков, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании. Отдельно правовой режим земельного участка зависит от его целевого назначения, что особенно строго контролируется в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В отношении городских земель и земель поселений действуют требования, вытекающие из осуществленного территориального зонирования.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне местных органов власти. Впредь, до принятия у нас соответствующего законодательства о территориальном зонировании, право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование предполагает

право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

В теоретическом плане, подтолкнуть к решению данной проблемы могло бы изучение и использование опыта регулирования, например, на основе сервитутных отношений.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный (частные) характер. Хотя законодательно механизм сервитутов до конца не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, многие нормы можно уже считать действующими. Так, собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры (прокладка кабелей, водопровода, газопроводов и т.п.), которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

Как и любое законодательство, земельное и гражданское законодательство о недвижимости (как комплексе земельного участка и находящихся на нем зданий, строений и сооружений) и ее гражданско-правовом обороте формируется          под     воздействием     экономический     или     социальной необходимости в урегулировании определенных условий. Одной из побудительных причин, подталкивающих развитие этого законодательства, являются отношения складывающегося рынка недвижимости. В России он только начинает складываться. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д.

Дальнейшее развитие этого законодательства должно затронуть регулирование отношений по объектам различных форм собственности: частной, собственности акционерных предприятий, местной, муниципальной и федеральной.

Формирование рынка в настоящее время в основном сосредоточивается на секторе находящегося в обороте жилья, и определить эффективность развития той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничить формы   и   виды   собственности   на   землю:   федеральную,   субъектов   РФ, муниципальную, частную и смешанные, в том числе коллективную. Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры использования, купли-продажи и иного распоряжения землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью предприятий. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время могут быть сосредоточены в руках крупных банков и юридических лиц.

На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторах, в качестве основных форм землепользования могут быть сохранены собственность и аренда земли с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия (в случае нарушения установленных правил) для продажи другим землевладельцам или передачи иным землепользователям, на что и ориентирован ЗК РФ.

Связующим звеном в развитии жилищного строительства должно стать развитое ипотечное законодательство, тесно увязанное с земельными отношениями, обеспечивающими предоставление земельных участков с гарантиями осуществления прав заказчиков и подрядчиков по договорам застройки. Земельное законодательство должно обеспечить функционирование открытого и эффективного земельного рынка кредитного капитала для приобретения жилья.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких, как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство.

Базой развития таких отношений должны стать торги на основе открытой конкурсной продажи земельных участков, либо комплекса (участок и жилой дом).

Для формирования единого режима регулирования отношений по поводу земельного участка и недвижимости на нем необходимо:

-разработать комплекс норм, обеспечивающих реализацию единства сложного объекта недвижимости (земельного участка и недвижимости на нем) в условиях рыночных отношений; ввести единый налог для таких объектов, с переходом от земельного налога к местному налогу на недвижимость. Это будет способствовать более эффективному использованию данного вида недвижимости.



[1]Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. С. 3.

[2]ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416; СЗ РФ 1994. № 34. Ст. 1241.

[3]ВСНД РСФСР и ВС СССР. 1990. № 25. Ст. 481; СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4553.

[4]Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. М.: СПАРК, 1999. С. 48.

[5]САПП РФ. 1992. № 22. Ст. 2217; СЗ РФ. 1995. № 52. Ст. 5164.

[6]Указы Президента РФ от 14 февраля 1996. № 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 740; 2003. № 9. Ст. 851; от 16 мая 1997. № 485 "О гарантиях собственникам объектов  недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240; СЗ РФ. №13. Ст. 1229.

[7]Указы Президента РФ    от 25 марта 1992. № 301  "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229.

[8]Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 июля 1992 г. № С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник ВАС РФ 1992. № 1.С. 100.

[9]ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

[10]СЗ РФ. 1994. №76. Ст. 282; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

 

[11]ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229.

[12]САПП РФ. 1994. № 13. Ст. 1378; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

[13]Закон РФ от 11.10.1991 "О плате за землю" // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3810; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.

[14]Федеральный закон от 09.08.1994 "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О плате за землю" // СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1860.

 

[15]Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. № 8. С. 22-23

[16]СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

 

Категории земель и их правовое положение

 

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ в ст. 7 устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земельных участков определяется, исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Распределение земель по категориям в Российской Федерации видно из следующих полученных данных из государственной статистической отчетности земельного фонда Российской Федерации и составляет 1709,8 млн. Га без учета внутренних морских вод и территориального моря:

- земли лесного фонда – 64,8% (1108,5 млн.Га);

- земли сельскохозяйственного назначения – 23,4% (400,0 млн.Га);

- земли запаса – 6% (102,3 млн.Га);

- земли особо охраняемых природных территорий – 2,0% (34,8 млн.Га);

- земли водного фонда – 1,6% (28,0 млн.Га);

- земли населенных пунктов – 1,2% (19,5 млн.Га);

- земли промышленного и иного специального назначения – 1,0% (16,7 млн.Га).

По содержанию указанная классификация сохраняется с советских времен до настоящего времени, хотя и претерпела ряд изменений. Многочисленные случаи необоснованного и незаконного перевода земель из одной категории в другую, ведущие к снижению эффективного использования земель и другим негативным явлениям, требуют установления более жесткого режима перевода земель в другие категории.

В советский период истории России существовала одна форма собственности на земельные участки - государственная. В этих условиях основным критерием деления земельных участков на категории являлось основное целевое назначение и исключительно социалистический характер земельных отношений. Данное положение было закреплено в гражданском и земельном законодательстве РСФСР. В ходе перестройки (1985-1991 гг.) названные отношения усложнились. На использование земель стало влиять не только их целевое назначение, но и форма собственности; платность или бесплатность предоставления земельного участка; распространение на него ограничений в обороте, пользовании, приватизации; способы охраны и поддержания правового режима их использования.

Важнейшим фактором, влияющим на режим земельного участка, является его целевое назначение, определяющее использование земельного участка для тех или иных форм производственно-хозяйственной деятельности. Функционально земельные участки могут выступать в качестве операционного (пространственного) базиса или производительной силы в сельскохозяйственном или лесохозяйственном производстве.

Традиционно в российском законодательстве регулирование земельных отношений зависело от того, к какой категории принадлежат те или иные земельные участки. Как уже отмечалось выше, в советский период была установлена классификация земельных участков по основному целевому назначению, регулирование отношений производилось с учетом особенностей использования земельных участков и их природных качеств. Был установлен приоритетный режим земель сельскохозяйственного назначения.

Второй важной категорией земель в советский период были земли городов и поселков городского типа. Однако режим городских земель не был столь же развитым, как режим сельскохозяйственных земель. В целом же следует отметить, что правовой режим земель в СССР был направлен на обеспечение рационального использования и охраны земель.[1]

Как отмечала И.А. Иконицкая, «Правовой режим земель, используемых в качестве операционного базиса, существенно отличается от правового режима земель, используемых в качестве средства производства. В нем меньше норм о пользовании землей. Но земли, используемые в качестве операционного базиса, разнородны и не образуют единой категории. В рамках выполнения общей функции они могут иметь конкретные целевые назначения, обусловливающие различия в их правовом режиме и деление их на разные категории»[2]. Специфика использования каждого земельного участка зависела от категории и вида земель. В советский период основу деления земель на категории составляло, при государственной монополии на землю, ее деление на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения[3].

Понятие «правового режима земельных участков» существует со времен советской власти, но в тот период в законодательстве это понятие не было раскрыто достаточно четко, как, впрочем, и в современном российском законодательстве. Однако в научной и учебной литературе по земельному праву это понятие довольно часто используется.

В советский период под правовым режимом имелось в виду воздействие государства на земельные правоотношения, направленное на рациональное использование и охрану земель в соответствии с их предназначением[4]. При этом в условиях государственной монополии на землю не было необходимости вводить дифференциацию режима земель по собственникам (т.к. собственником земли было государство), которая стала проявляться после перестройки.

И.А. Иконицкая справедливо указывала: «До выработки проекта нового ЗК РФ термин "правовой режим земли" был теоретическим понятием, обобщающим правовую характеристику земли как объекта земельных отношений и содержащим указание на круг важнейших правовых отношений, складывающихся по поводу земли»[5]. Другие авторы приходили к выводу, что «правовой режим земель» - это установленный законом порядок их использования[6]. Признавая такое определение недостаточно полным, Р.К. Гусев полагает, что произошедшие в земельном праве изменения требуют сейчас учесть   положение ЗК РФ о наличии не только основного   фактора - целевого назначения, но и вспомогательных функций земель в каждой категории. Следует принять во внимание особенности преобладающей формы собственности в каждой категории земель, особенности управления отдельными категориями земель и роли органов, осуществляющих это управление[7].

Правовым режимом земли признавался установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на рациональное использование[8].

В п. 8 статьи 1 ЗК РФ 2001г. раскрывается понятие правового режима. Там записано, что деление земель производится по целевому назначению на категории, согласно которому «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства»[9].

В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Режим этот распространяется на отношения, в которых устанавливаются и закрепляются права собственности на земельные участки; права аренды земли; права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию, гражданско-правовому обороту земельных участков; порядок защиты прав субъектов земельных отношений;      порядок     рассмотрения     земельных     споров, проведения мониторинга, землеустройства, государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Анализируя земельное законодательство, ЗК РФ и «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уместно привести точку зрения И.А. Иконицкой, что «правовой режим земель - это установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту государственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории»[10].

Из вышесказанного можно сделать вывод, что правовой режим земель - это совокупность правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц несобственников земельных участков, управления в сфере использования и охраны земель посредством установления основного целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель, ограничения прав на земельный участок и установления сервитутов. Данное понятие включает в себя также меры ответственности за земельные правонарушения.

Составной частью земельного участка как недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством являются расположенные на земельном участке здания, строения и сооружения, принадлежащие собственнику участка, а также следующие природные объекты:

-   почвенный слой (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

-   замкнутые водоемы и непроточные    водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 40 Водного кодекса РФ, п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

-  древесно-кустарниковую растительность (ст. 20 Лесного кодекса РФ, а так же п. 2 ст. 261 ГК РФ);

- общераспространенные полезные ископаемые, используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственном балансе, колодцы и скважины до первого водоносного слоя (ст. 19 ФЗ от 21.02.92 г. № 2395 «О недрах»,1 а также п. 1 ст. 40 ЗК РФ. )

Что касается перечисленных природных объектов, то, как отмечает И. Ф. Панкратов, ст. 260 ГК РФ предусматривает возможность права собственности собственника на находящиеся на его земельном участке замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность[11].

Как объект земельных отношений земельный участок может выступать объектом права собственности только в качестве индивидуально определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер.

С этих позиций земля «как таковая» объектом права собственности быть не может. В этом смысле она и определяется как природный объект и природный ресурс (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) и выступает объектом лишь в отношениях по охране и контролю (ст. 43 ФЗ от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»[12]).

 

Право частной собственности на землю обычно определяется законодательством как отношение между людьми по поводу конкретного имущества, присвоения его конкретным лицом, использующим его в своих интересах, при котором другие лица не должны ему в этом препятствовать, а также отношение лица к присвоенному имуществу, как к собственному.

Эти позиции в разной мере отражаются в российском законодательстве применительно к земельным участкам как объектам собственности.

В общей форме положение о том, что земля в РФ может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Легальное определение частной собственности на землю дается и в ст. 15 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 указанной статьи «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ»[13]. Хотя формулировка и отражает суть отношений собственности, с теоретической точки зрения она не совсем точна.

Собственность (в том числе и частная) представляет собой экономическое отношение, складывающееся по поводу какого-либо блага. То есть собственность - это не земельный участок, а отношение к этому участку и по поводу него. На недопустимость смешения понятий «имущество» и «собственность» неоднократно указывалось в юридической литературе[14].

В связи с этим в уточнении нуждается п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Точнее было бы определить: «В собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ».

Право частной собственности на землю в правовой науке рассматривается в объективном и в субъективном смысле.

 

В объективном смысле это право представляет собой правовой институт. Он содержит нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которым граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности. Порядок и условия пользования, согласно п. 3 этой статьи, определяются федеральным законодательством.

Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что   земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, в первых трех формах определен круг субъектов, обладающих правом собственности на имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание той или иной формы собственности на землю.

Гражданское законодательство и, прежде всего, ГК РФ также исходят из концепции объективного и субъективного права частной собственности. Связь между объективным и субъективным правом частной собственности (в том числе на земельный участок) выражается в том, что субъективным правом является предусмотренная в законе мера возможного (дозволенного) поведения лица в отличие от реально существующих юридических норм[15].

Субъективное право частной собственности на земельный участок представляет собой широкое по содержанию вещное право, дающее обладателю возможность господства над земельным участком по своему усмотрению. А в содержание указанного права входят правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ), составляющие суть положений гражданско-правовых норм в этой области.

При этом в отношениях собственности всегда переплетаются две их стороны: «благо» обладания имуществом и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска[16]. ГК РФ специально подчёркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК) и риска случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом (ст. 211 ГК).

Как уже отмечалось, объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило индивидуализации объекта гражданских отношений является общим для гражданского законодательства. Поэтому право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, что позволяет легко отграничить их от других подобных вещей и установить над ними господство собственника.

Отграничение это осуществляется и через территориальные границы земельного участка, зафиксированные в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с Федеральным законом

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[17].

Как и все объекты гражданского оборота, земельный участок должен обладать либо специфическими родовыми или же индивидуальными признаками. Эти индивидуальные признаки (в виде документальных сведений) заносятся в результате кадастрового учета в характеристику земельного участка, определяя его индивидуализацию. Индивидуализация земельного участка выделяет его по площади, местоположению и границам, зафиксированным государственными земельными органами (п. 1 ст. 261 ГК). Практически, выявление и фиксация этих индивидуальных признаков осуществляются в процессе формирования земельного участка и закрепляются в решениях компетентных органов. Все существенные характеристики земельного участка вносятся в Единый государственный реестр земель. С их учетом земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер.

При этих условиях земельный участок должен быть зарегистрирован (п. 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») как объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и может выступать объектом гражданского оборота, в том числе и в качестве имущества, находящегося в частной собственности.

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины (например, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы -наводнения, землетрясения и т.п.). По сути, этот риск также составляет часть указанной выше обязанности собственника по надлежащему содержанию своего имущества. Риск случайной гибели переходит к собственнику имущества в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с гражданским законодательством, по общему правилу, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением ограничений, установленных в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов частных лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Особенностью земельных отношений являются ограничения, установленные земельным законодательством на размеры земельных участков, которые определяются при предоставлении земельных участков гражданам для различных нужд. Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 4) установлены ограничения для нахождения в одних руках земель этой категории в пределах отдельных административных образований.

Земельный кодекс РФ 2001 г. подтвердил ряд ограничений в отношении земельных участков, использование которых было ограничено целевым назначением (например, для дачного участка), и другими условиями, закрепленными в договорах о передаче участков. Это касается размеров дачного, личного подсобного, садово-огородного, крестьянского (фермерского) хозяйства, предельные размеры владения которыми теперь четко нормируются. Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников - граждан и юридических лиц[18]. Как справедливо отмечает И.Ф. Панкратов, при определении отношения Гражданского кодекса РФ к пониманию имущества необходимо учитывать, что ГК РФ, формируя основания   возникновения   прав   на   имущество,   а   также   основания   их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на землю[19].

Особенности приобретения и прекращения права собственности на землю зависят от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица, государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь законом. Например, земельный участок крестьянского хозяйства именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Федеральный закон от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установил, что земельный участок является единым целым. На то же обстоятельство указывает и ч. 2. ст. 258 ГК РФ, установившая, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет лишь право на получение денежной компенсации.

Как следует из п. 1 ст. 40 ЗК РФ, законодатель устанавливает, что осуществляя права по использованию земельного участка, собственники  должны руководствоваться как целевым назначением земельного участка, так и его разрешенным использованием. При этом Земельный кодекс РФ включает «разрешенное использование» в перечень обязанностей и для всех несобственников земельных участков, требуя обязательного соблюдения разрешенного их использования, причем в отношении земельных участков требования разрешенного использования предусматриваются для каждой территориальной зоны.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ частным случаем разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предварительного согласования места размещения объекта, является предоставление земельного участка для строительства.

При этом п. 2 ст. 31 ЗК РФ устанавливает: «Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления»[20]. Например, сведения об обременениях и ограничениях в разрешенном использовании земельного участка (в соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ) продавец обязан предоставить покупателю при совершении сделки купли-продажи земельного участка, и в случае нарушения этого положения покупатель может требовать расторжения договора или снижения цены сделки.

Подводя итог характеристике целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, необходимо подчеркнуть, что они в основном определяются с учетом приоритета земель сельскохозяйственного назначения за чертой поселений, а в пределах поселений - на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать требования:

- к способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые  ведут  к  деградации  земель  и  снижению  плодородия  почв  или ухудшению окружающей природной среды;

- соблюдению градостроительных норм и правил;

-      к     размещению     градостроительных     объектов     в     пределах соответствующей зоны или земельного участка;

- к видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

- к предельно допустимым нормам воздействия на окружающую среду;

-   иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Перечень требований, предусмотренных разрешенным использованием, неопределенный, не имеет в законодательстве ни закрытого, ни открытого перечня и устанавливается по усмотрению органов исполнительной власти на местах независимо от прав на данный земельный участок.

Само разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. При предоставлении конкретных земельных участков оно указывается в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Однако самовольное изменение режима разрешенного использования земельных участков не допускается.

Существенным является уточнение, содержащееся в ЗК РФ, который установил, что целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и отражаются в землеустроительной и градостроительной документации.

В соответствии с этим (ст. 8 ЗК РФ) отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, в том числе земель особо охраняемых территорий федерального значения, земель лесного фонда в лесах первой группы, - Правительством РФ или уполномоченным федеральным органом;

2)   земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда в лесах второй и третьей группы, водного фонда - органами исполнительной власти субъектов Федерации;

3)  земель лесного фонда в лесах первой группы в многолесной зоне для развития поселений и при отводе земельных участков, независимо от площади, под линейные сооружения, согласно проектной документации и установленным нормативам - органами исполнительной власти субъектов РФ;

4)     муниципальных    земель     поселений,     за     исключением     земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

5)  муниципальных земель сельскохозяйственного назначения -   органами исполнительной власти субъектов Федерации;

6)   земель   особо   охраняемых  территорий  регионального   и   местного значения   -   законодательными   (представительными)   органами   субъектов Федерации.

Порядок же перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В теории земельного права классификация земель по категориям рассматривается как одна из важных функций государства по управлению земельным фондом страны[21].

Вместе с тем существенные изменения произошли в самом понимании отнесения земель к той или иной категории. И эти изменения весьма обширны.

Состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден. Лучшие, наиболее ценные из них - это сельскохозяйственные угодья, на которых собственно и произрастает продукция аграрного производства. Поэтому законодательством предусмотрен специальный порядок их предоставления и изъятия, установлен особый режим использования (ст. 79 ЗК РФ). Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер, на них находятся здания и сооружения - фермы, склады, гаражи и другие необходимые в аграрном производстве постройки, подъездные пути к ним и т.п.

Замкнутые водоемы: пруды, озера, водохранилища, находящиеся на таких землях, - включаются в состав земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством, обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 Водного кодекса РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия с учетом почвозащитных, водорегулирующих  и   иных   свойств  лесной  растительности;   рубки  такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 Лесного кодекса РФ).

Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от лесонасаждений, расположенных на землях иного назначения. Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок. Среди земель сельскохозяйственного назначения имеются также так называемые неудобья - это овраги, балки, гари и прочие участки, которые по своему состоянию в данный момент не могут быть использованы в качестве продуктивных земель. В действующем ЗК РФ, в отличие от прежнего, они специально не упоминаются. В ЗК РФ необходимо включить статью, определяющую правовой режим неудобий, что позволит избежать злоупотреблений при выделении земель для застройки и других надобностей. Следует указать, что данные участки подлежат окультуриванию и последующему переводу в сельскохозяйственные угодья, возложить эту обязанность на собственника неудобий.

ЗК РФ (ст. 85) включает в земли сельскохозяйственного назначения земельные участки для личного подсобного хозяйства, которые в соответствии с действующим законодательством входят в состав земель населенных пунктов. Включение указанных земельных участков в состав земель сельскохозяйственного назначения юридически нивелирует различие между указанными видами земель сельскохозяйственного назначения и земельными участками, предоставляемыми для садоводства, о чем будет сказано далее, при рассмотрении правового режима указанных видов земель.

 

Важными признаками названных земель, в соответствии со ст. 79 ЗК РФ, являются приоритет их использования и особая охрана, которой они подлежат. Такое их положение предполагает предоставление для строительства и иных нужд прежде всего земель несельскохозяйственного назначения. Особой охране подлежат земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает средний районный уровень. Их изъятие производится в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением нужд обороны и безопасности государства, разработкой полезных ископаемых, сохранением исторического и культурного наследия, а также в случаях, когда невозможно найти иные варианты возможного размещения таких объектов.

Аналогичную роль в отношении земель поселений играет территориальное зонирование, разделяющее территории поселений на территориальные зоны различной градостроительной стоимости. При этом, в соответствии со ст. 85 ЗК РФ, для участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Он и определяет основу правового режима земельного участка и всех объектов недвижимости, которые находятся на его поверхности. Этот режим устанавливается и распространяется на всех субъектов земельных отношений независимо от формы собственности и иных прав на эти участки и находящиеся на них объекты. Собственники и иные пользователи такими земельными участками могут свободно использовать свои земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом для данной зоны и видом разрешенного использования.

При этом земельные участки и объекты недвижимости на них, которые не соответствуют такому градостроительному регламенту, не входят в перечень видов разрешенного пользования для данной территории и могут использоваться, если они не представляют опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Решения о запрете деятельности на таких участках, установление сроков для приведения их в соответствие с градостроительными регламентами принимаются органами местного самоуправления.

В связи с этим определяются права собственников и владельцев таких участков. Они могут расширять существующие объекты недвижимости, строить новые объекты недвижимости, вести их реконструкцию только в соответствии с нормами, установленными градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Что касается земельных участков промышленного и иного несельскохозяйственного  назначения, то они также имеют определенное целевое предназначение. Однако, они в целом не составляют единой однородной группы. Каждый вид земель, предоставленных для промышленных, транспортных целей, нужд обороны, связи и др., имеет свои нормативные источники, которые устанавливают режим их использования.

Бесспорным и ощутимым результатом современных земельных преобразований является закрепление частной (помимо государственной и муниципальной) собственности на земли. Гражданское и земельное законодательства базируются на этих формах собственности.

Здесь уместно привести следующие статистические данные.

Распределение земель Российской Федерации по формам собственности:

- общая площадь – 1709824,6 тыс.Га;

1. в собственности граждан – 121382 тыс.Га;

2. в собственности юридических лиц – 12064,1 тыс.Га;

3. в государственной и муниципальной собственности – 157678,5 тыс.Га:

       а) в собственности Российской Федерации – 420060,7 тыс.Га;

       б) в собственности субъектов Российской Федерации – 7693,5 тыс.Га;

       в) в муниципальной собственности – 3176,7 тыс.Га.

Правоотношения по использованию земли - крупная и сложная проблема. Она определяется совокупностью отношений между субъектами гражданского и земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса, включая в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Принятые законы и многочисленные подзаконные акты призваны служить как правовой базой, так и руководством при принятии решений на местах во всех регионах России.

Само право собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности на землю третейским судом земельным законодательством не предусмотрена.

В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах РФ субъектами права частной собственности на землю названы граждане и юридические лица. Субъектами права государственной собственности на землю - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации. Субъектами муниципальной формы собственности - муниципальные образования. Для категории иных форм собственности, как мы видим, субъект вообще не определен. И говорить о форме этой собственности невозможно, не зная субъекта этой собственности. В такой ситуации оказалась четвертая форма, закрепленная в статье 9 Конституции РФ «иные формы собственности», о характере которой пока ничего не сказано.

В сфере отношений земельной собственности провозглашается, что публичные образования участвуют на равных началах с частными лицами. Однако во многих случаях это не так. Об этом свидетельствует и статья 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая явно предоставляет приоритет органам государственной власти субъектов РФ и муниципальной власти при совершении сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Эти различия, подчас обоснованные, а подчас и не очень, имеются, поскольку государство и муниципалитеты являются публично-правовыми образованиями, что расширяет содержание права органов государственной и муниципальной власти на землю. Анализ действующего законодательства позволяет выявить следующие различия в содержании частной и публичной форм собственности на землю.

Неравенство это проистекает потому, что государство и муниципалитеты выступают собственниками земельных участков. Кроме того, они являются субъектами правотворчества и сами занимаются подчас несанкционированным нормотворчеством. То есть нормотворчество субъектов РФ и особенно муниципальных образований нередко противоречит федеральному законодательству, чего не должно быть согласно Конституции РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Поэтому единственный путь решения данной проблемы - установить более жесткий контроль за нормотворчеством субъектов РФ и муниципальных образований, не допускать вступления в силу нормативных актов, нарушающих согласованное регулирование отношений по поводу земельных участков как недвижимого имущества. Эти вопросы находятся в ведении органов государственной власти общей компетенции, специально уполномоченных органов, например, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РФ, его территориальных подразделений, а также органов прокуратуры и судов.

В собственности государства и муниципальных образований, в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, могут находиться любые земельные участки, в том числе и ограниченные в обороте или изъятые из оборота, что не распространяется на право частной собственности. Не ограничиваются для государства и муниципальных образований размеры земельных участков, находящихся в собственности. Право частной собственности на земельный участок не распространяется на его недра и на произрастающие на участке леса, которые находятся в государственной собственности. Органы государственной власти и местного самоуправления наделяются правом устанавливать и изменять категорию и правовой режим использования земельных участков, в том числе находящихся в частной собственности. Закон закрепляет особые основания возникновения и прекращения права собственности на землю, свойственные только частным лицам или соответственно государству и муниципальным образованиям.

Так, граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок посредством его приватизации. В то же время только органы государственной власти и местного самоуправления могут изъять у частных лиц земельный участок для государственных и муниципальных нужд, а также произвести его реквизицию (ст. 242 ГК) и конфискацию (ст. 243 ГК).

В нашей стране длительное время ведется законопроектная работа в рассматриваемой области, ведется научная разработка проблем земельной собственности как специалистами в области земельного права, так и гражданского права. Однако таких работ еще немного.

Среди изданных в последнее время работ, посвященных исследованию института права частной собственности на землю, важное место занимают монографии О.И. Крассова[22]. Следует также отметить монографию В.А. Тархова и В.А. Рыбакова[23].

Значительный вклад в исследование проблем права частной собственности на землю внесла И. А. Иконицкая[24], которая в своих работах исследовала сущность и историю развития данного института.

Развитие законодательства в данной области осуществляется в основном путем принятия нормативных актов гражданского и земельного законодательства. Это нашло отражение в ГК РФ, ЗК РФ, федеральных законах, кодексах, законах субъектов РФ, подзаконных актах.

В значительной мере регулирование отношений земельной собственности осуществляется гражданским законодательством и прежде всего Гражданским кодексом РФ. ГК РФ включил землю в число объектов гражданских прав (ст. 129, 130, 164). Земельные отношения стали регулироваться главой 17 ГК РФ. Гражданский оборот земли в значительной мере урегулирован нормами второй части ГК РФ, соответствующими федеральными законами и подзаконными актами.

Вместе с тем следует признать, что для формирования полноценных основ осуществления перехода земель в частную собственность граждан и юридических лиц, защиты прав собственности, обеспечения эффективного оборота земель явно недостаточно существующей нормативной базы. Земельный кодекс РФ значительно расчистил правовое поле в данной области. До сих пор развитие отношений в этой области сдерживает отсутствие законодательных актов о порядке и процедуре формирования отношений, иначе говоря, о механизме применения норм, регулирующих отношений в области частной собственности на земельные участки.

С принятием Земельного кодекса РФ и «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» многие проблемы в отношении сельскохозяйственных земель сняты, но проблемы правового положения земельных участков несельскохозяйственного предназначения еще остались.

Особое внимание в проблематике института частной собственности должно быть уделено не только разработке проблем прав и обязанностей собственников земельных участков, но также ограничениям данного права, поскольку действующее законодательство призвано, с одной стороны, наиболее полно защитить и гарантировать интересы частного собственника, а с другой - обеспечить баланс частных и публичных интересов.

Отношения частной земельной собственности регулируются преимущественно нормами гражданского права, но важнейшую теоретическую основу рассматриваемого института составляют труды специалистов в области гражданского права - Е.А. Суханова[25], А.В. Копылова[26], Л.В. Щенниковой[27] и других.

Публичный характер права собственности на земельные участки налагает отпечаток и на правовое регулирование отношений, связанных с обладанием и совершением по поводу них гражданско-правовых сделок.

Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота.

Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (см. главу VII ГК РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем, принадлежащим им имуществом, а только его частью. В состав этой части не входит имущество, перечисленное в Гражданском процессуальном кодексе РФ[28] (ст. 446). К такому имуществу относятся, в частности, вещи индивидуального пользования; земельный участок, на котором расположено жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности и т.д.

На самом деле, даже с учетом упоминавшихся различий, речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности - публичных и частных.

Современная правовая ситуация в России характерна тем, что земельные проблемы и в особенности проблемы права собственности на землю вызывают повышенный интерес.



[1]Правовой режим земель в СССР / Отв. ред. Г.А. Аксененок. М: Наука, 1984. С. 4.

[2]Иконицкая И.А. Земельное право РФ. М.: Юрист, 2002. С. 182.

[3]Общая теория советского земельного права / Под. ред. Н.А. Сыродоева. М.: Наука, 1983. С. 101.

[4]Правовой режим земель в СССР / Отв. ред. Г. А. Аксененок. М.: Наука, 1984. С. 6.

[5]Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Изд. Института госуд. и права РАН. 1999. С. 67.

[6]Ерофеев Б.В. Земельное право. М.: Новый юрист. 1998. С. 152.

[7]Гусев Р.К. Сущность и значение правового режима земель в современных условиях // Материалы научно-практической конференции 17-18 апреля 2002 "Проблемы применения нового Земельного кодекса России". М.: ИЗИСП при Правительстве РФ. 2002. С. 39-44.

[8]Общая теория советского земельного права / Под. ред. Н.А. Сыродоева. М.: Наука, 1983. С. 346.

[9]Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2011. С.27.

[10]Иконицкая И.А. Земельное право РФ. - М: Юристъ, 2002. - С. 181.

 

[11]Панкратов И.Ф. Гражданский кодекс Российской Федерации и земельное законодательство // Труды Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Изд. ИЗИСП, 1995. № 59. С. 137.

[12]СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 33.

[13]Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2011. С.44.

[14]Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М: Юристь, 1999. С. 229.

[15]Гражданское право России / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юрист, 2001. С. 271.

[16]Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 1999. С. 314.

[17]СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2003. № 24. Ст. 2244.

[18]Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юринформцентр. 1995. С. 258.

[19]Панкратов И.Ф. Гражданский кодекс Российской Федерации и земельное законодательство // Труды Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М: Изд. ИЗИСП. 1995. № 59. С. 123-124.

[20]Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2011. С.66.

[21]Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект. 2002. С. 35-36; Земельное право / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина. 2002. С. 56; Чубуков Г.В. Земельное право России. М.: Экзамен, 2003. С. 28

[22]Крассов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, рента, приватизация, судебная защита. М.: Феникс, 1995; Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М: ИНФРА-М, 2000.

[23]Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. М.: Юрист, 2002.

[24]Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юристь, 2002.

[25]Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Норма, 1991; Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь 1999.

[26]Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут. 2000.

[27]Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.

[28]СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

Благоустройство деревень и дач на территории новой Москвы.

Согласно информации из департамента развития новых территорий Москвы предполагается выделение более 2,7 млрд. рублей на проведение работ по благоустройству деревень, садовых и дачных товариществ. В которых по данным проживают более 70 тыс. населения.

Данные средства выделяются на строительство дорог, проведения электричества, газификацию населенных пунктов и др.  Планируется построить 26 автодорог, протяженностью более 80 км., линий электропередач свыше 200 км.

Население, наконец, дождется улучшений от присоединения территорий к новой Москве.

Благоустройство будет проходить вплоть до 2018 года.

Из всего из этого можно сделать вывод, что к весне 2014 года следует ожидать существенное увеличение стоимость земельных участков, дач и домов. Как бы не раньше. Если эта новость обойдет все территории, то сработает принцип «неубитого медведя». Народ будет хотеть денег за будующие улучшения.

Данная реакция наблюдалась и перед присоединением новых территорий к Москве.

Что вследствие приведет и к увеличению стоимости квартир и комнат.

 

 

Определенность границ земельных участков.

Как следует из газеты «Коммерсантъ» Минэкономики с 2018 года запретит сделки с безграничными участками.

Это относиться к участкам поселений, садовым, дачным товариществам.

С января 2018 года с участками не имеющими точно описанных границ (не стоящими на координатах) невозможно будет проводить сделки. Нельзя будет продать, подарить, обменять, вступить в наследство.

Необходимо произвести межевание до 2018 года. В настоящее время таких требований нет. Это объясняется тем, что в сейчас невозможно установить точный размер кадастровой стоимости на безграничные участки, тем самым государство недополучает налоги.

Но это повлечет и больших затрат от государства, т.к. организацию работ по межеванию должны взять на себя власти. Массовые кадастровые работы будут финансироваться из региональных и местных бюджетов.

К расходам можно включить также массовое обращение граждан в суд при урегулировании споров с соседями при уточнении границ земельных участков. Как показывает практика основная масса граждан не приходят к единому мнению при установлении границ с соседями. А это не малые расходы и для граждан и для государства.

Проблемы будут возникать и при наследовании безграничных земельных участков и вступление  в наследство затянется на несколько месяцев, если конечно у наследников есть денежные средства на оформление участков.

В Московской области из-за большой стоимости земельных участков большинство граждан это будут делать, а в глубинках где стоимость земельных участков не превышает стоимость затрат на оформление в собственность, граждане будут отказываться от таких участков.

Так что в данном законопроекте много плюсов, но и много минусов.

Что из этого получится покажет время.