Все операции с недвижимостью

Новости и статьи

Верховный суд сообщил, как стать владельцем чужого жилья Приобретательная давность...
Исковое заявление от 1000 рублей. Уважаемые жители Москвы и Московской области...
В ГД внесен законопроект о наказании за незаконную магическую деятельность...

Купля-продажа, обмен, аренда квартиры в Москве

Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры

Чтобы грамотно составить договор купли-продажи объекта недвижимости, располагающейся на территории России, необходимо опираться на ГК РФ, а именно на Часть 2 Главу 30, которая была принята Госдумой России 22.12.1995 г.

Определены виды договора купли-продажи::

- Контрактация;

- Купля-продажа розничного типа;

- Поставка товара/вещей для нужд муниципальных/государственных;

- Поставка товара;

- Продажа недвижимых объектов;

- Энергосбережение;

- Продажа предприятия.

Рассмотрим общие положения, на что идет основной упор договора купли-продажи, разберем подробнее один из видов договора купли-продажи - продажа недвижимости.

Для начала стоит понять, что такое договор. Под понятием «договор» согласно законам Российской Федерации стоит понимать соглашение 2-х и более лиц, конечной целью которого является приобретение, изменение прав, обязанностей гражданина. По законодательству каждый участник договора обязательно обретает установленные права, обязанности (к примеру, обязанность совершать, право требовать и т.д.).

Кто может быть участником договора? Это юридическое/физическое лицо и государство (часть государства). Договор заключается в соответствии с законами РФ.

Что же называется договором купли-продажи? Договором купли-продажи именуется соглашение, согласно которому первая сторона, она же продавец, передает товар/вещь другой стороне, иначе покупателю, при этом вторая сторона обязана принять товар/вещь и выплатить установленную сумму. По договору товаром/вещью не могут выступать предметы, изъятые из оборота российского законодательства. Вещи/товар, ограниченные в обороте, иногда могут выступать предметом купли-продажи, но при условии строжайшего соответствия действующему законодательству строго определенными субъектами.

Предмет договора - ключевой момент договора купли-продажи. Этот вид договора не может в принципе существовать, если не определен его предмет. Предмет договора устанавливается исходя из своего вида: индивидуально или же родовыми признаками. Стоимость может быть включена как существенное условие, но для этого обязательно обоюдное двустороннее соглашение.

Вид договора влияет на выбор формы договора. Письменная форма определена законодательством для ряда видов договоров.

При составлении договора купли-продажи первая сторона/продавец должен предать товар/вещь второй стороне/покупателю и получает право требовать финансовой оплаты товара/вещи. Согласно данному договору вторая сторона/покупатель обретает обязанность оплатить полученную вещь/товар и право получить от первой стороны/продавца товар/вещь.

На продавца налагается ответственность по договору купли-продажи если была::

  1. Передача товара/вещи в ненадлежащей упаковке/таре или вовсе без тары;
  2. Несоблюдение условий по качеству вещи/товара;
  3. Передача некомплектного товара;
  4. Несоблюдение условий об ассортименте;
  5. Несоблюдение условий о количество вещей/товара.

Согласно договору на покупателя налагается ответственность, если он не оплатил товар или нарушил срок финансовой оплаты. При нарушении срока на него налагается штраф, пени или неустойка (статья 395 ГК РФ). Помимо этого, покупатель вынужден уплатить проценты, если:

  1. Незаконно воспользовался чужими финансовыми средствами (неправомерно удержал их);
  2. Уклонился от возврата средств;
  3. Совершил иную просрочку платежа;
  4. Безосновательно получил за счет иного лица.

Размер процента устанавливается кредитором. Если таковым является юр. лицо, то процентная ставка на момент исполнения финансового обязательства определяется банком. Если долг взыскивается через суд, то требования кредитора могут быть удовлетворены согласно учетной ставки процента банка на дату вынесения решения или же на дату предъявления иска. Правила выплаты процентов могут быть применены, если договором/законом другой размер процента не определен.

Если убытки кредитора, которые были нанесены ему вследствие неправомерного использования его финансовых средств, больше суммы процентов, то согласно п.1 настоящей статьи он обретает право потребовать от должника возмещение собственных убытков в превышающей данную сумму части. Должник обязан выплатить проценты за использование чужих финансовых средств за срок, включая день выплаты долга, если более краткий срок не обозначен в законе, договоре, другом правовом акте.

Купля-продажа недвижимости – вид купли-продажи

Согласно заключенному договору первая сторона/продавец обязуется осуществить передачу в собственность второй стороне/покупателю объект недвижимости, а вторая сторона/покупатель обязуется принять, далее передать финансовые средства (оплатить).

Что является недвижимым имуществом? Это участки недр, также все, что связано с землей, например, земельные участки, объекты, перемещение коих невозможно без нанесения им колоссального ущерба. Это могут быть сооружения, здания или объекты, построенные не полностью (статья 130 ГК).

Как показывает практика последних лет, самыми популярными договорами стали договора купли-продажи участков земли, комнат, домов, квартир. Договор купли-продажи объектов недвижимости регулируется Гражданским Кодексом, который определяет письменное составление договора. Несоблюдение этого пункта признает недействительным данный договор. Причиной тому является тот факт, что недвижимость – это экономическая основа страны, а данные договора подразумевают применение немалых сумм денежных средств. Подобно продаже недвижимости, чтобы совершить обмен квартиры в Подольске, необходимо составить договор в установленной ГК письменной форме.

Недвижимость – это основа конституционных прав на жилище, потому на законодательном уровне необходимо проводить государственную регистрацию передачи права на владение недвижимого имущества.

Недвижимые объекты отличаются индивидуально определенными признаками, что обязательно указывается в заключаемом договоре купли-продажи. К этим признакам относится размер, площадь, местоположение, кадастровый номер и пр.

Стоимость недвижимого объекта является обязательным условием. Таким образом, без указания точной стоимости договор купли-продажи стоит считать недействительным.

Передача недвижимого объекта покупателю от продавца проводится по передаточному акту, который должен быть подписан обеими сторонами.

Предлагаем Вам образец договора купли-продажи квартиры:

 

 ДОГОВОР

купли-продажи квартиры.

 

Город Подольск  Московской области.

Тридцатое сентября две тысячи одиннадцатого года.

 

    Мы, нижеподписавшиеся граждане:_________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец» с одной стороны  и __________________________ , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

    1.  «Продавец» обязуется передать в собственность, а «Покупатель» принять и оплатить, в соответствии  с условиями настоящего Договора, квартиру, находящуюся по  адресу: Россия,  Московская область,. Указанная квартира однокомнатнаяобщей площадью 41,5 ( Сорок один целых пять десятых) кв.м, назначение: жилое, расположена на 4 (четвертом) этаже 5 (пяти) этажного кирпичного дома.

   2. Указанная квартира принадлежит: по правусобственности на основании:

          

   3.  «Покупатель» купил у «Продавца» указанную квартиру за 2 рублей. Расчет между сторонами будет произведен в день подписания договора купли-продажи квартиры.

 

     4. На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы:. «Продавец» обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 (четырнадцати) дней после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

    5. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. (данный пункт утратил силу и в настоящее время не указывается в договорах).

     6. Право собственности возникает у «Покупателя» с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     7. Стороны осуществляют передачу указанной квартиры по передаточному акту в день
подписания настоящего договора.

     8.  Расходы по заключению, государственной регистрации Договора, государственной регистрации перехода права собственности  «Стороны» оплачивают в соответствии с нормами налогового законодательства.

     9.«Покупатель» осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилого фонда.

   10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ, ст. 30, 36-39, 158 ЖК РФ стороны ознакомлены.

   11.«Продавец» гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

   12. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и
попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

    13. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего Договора.

   14. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке.

   15. В случае признания судом настоящего Договора недействительным по инициативе «Продавца»,  вследствие  предъявления  претензий  третьих  лиц  со  стороны  «Продавца», предыдущих собственников квартиры или их супругов,  «Продавец» обязуется  приобрести «Покупателю» равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в городе Подольске Московской области или предоставить «Покупателю» денежные средства для самостоятельного приобретения аналогичной квартиры, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у «Покупателя» до полного возмещения убытков.

    16. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Подольский отдел) и по экземпляру на руках у сторон.

 

 

 

(Продавец,  Ф.И.О.)

 

 

(Покупатель,  Ф.И.О.)

 

 

и образец договора купли-продажи земельного участка:

 ДОГОВОР

купли-продажи земельного участка с садовым домом.

Город Подольск Московской области.

Четырнадцатое ноября две тысячи одиннадцатого года.

 

Мы, нижеподписавшиеся граждане:_________________-, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и_____________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с  другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.  «Продавец»обязуется передать в собственность, а «Покупатель» принять и оплатить, в соответствии  с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «Объекты»:

земельный участок и расположенный на нем садовый дом находящиеся по адресу: Московская область,.

2. Земельный участок с кадастровым номером _________, общей площадью 601 (шестьсот один) кв.м, разрешенное использование: для ведения садоводства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения..

Указанный земельный участок принадлежат «Продавцу» по праву собственности на основании Договора купли-продажи (купчая) земельного участка с садовым домом от ___________

3. Садовый дом - назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 12 (двенадцать) кв.м.

Указанный садовый дом принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании Договора купли-продажи (купчая) земельного участка с садовым домом от ____________

           4. «Покупатель» купил у «Продавца» указанные «Объекты»  за 250 000 (Двести пятьдесят тысячрублей,  в том числе земельный участок за 200 000 (Двести тысяч) рублей и садовый дом за 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

          5. Право собственности возникает у «Покупателя» с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         6. Стороны осуществляют передачу указанных «Объектов» по передаточному акту.

             7. Расходы по заключению договора, государственной регистрации перехода права собственности   оплачивает «Покупатель».

 

          8. «Продавец» гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанные «Объекты» никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

          9. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и
попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а
также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор на крайне невыгодных
для себя условиях.

10. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего Договора.

11. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке.

12. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, два из которых хранятся в архиве Подольского отдела Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области  и по экземпляру на руках у сторон.

 

                                                                                                                                  

 

(Продавец,  Ф.И.О.)

 

(Покупатель,  Ф.И.О.)

 

Существует также множество нюансов которые необходимо знать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это может зависеть от того какое недвижимое имущество продается (квартира, комната, земельный участок, дом и пр.), кто и сколько собственников продает и т.д.

 Рекомендуем перед продажей или покупкой недвижимости проконсультироваться с юристом. Это позволит Вам избежать каких-либо ошибок.